Wohnungsbaukrise: Warum die Baugrundvorbereitung jetzt kritisch wird

-Prognose erreicht der Wohnungsbau in Deutschland 2026 mit rund 185.000 Fertigstellungen seinen vorläufigen Tiefpunkt, bevor für 2027 (195.000) und 2028 (210.000) eine langsame Erholung erwartet wird. ifo-Branchenexperte Ludwig Dorffmeister beziffert den Abstand zum Stand von 2024 auf etwa 17 Prozent. Für Erdbau und Baugrundvorbereitung bedeutet das: weniger ausgeschriebenes Aushubvolumen, längere Projektvorläufe und wachsender Kostendruck auf das, was übrig bleibt.

Warum die 27-Monats-Schere das Planum entscheidet

Ein Detail aus der ifo-Prognose rückt die Baugrund-Thematik ins Zentrum: Die Zeitspanne zwischen Genehmigung und Fertigstellung hat sich seit Beginn des Jahrzehnts um etwa ein halbes Jahr auf 27 Monate vergrößert. Was als organisatorische Kennzahl daherkommt, ist bodenmechanisch ein Faktor mit Folgen. Ein verdichtetes Planum, das Monate statt Wochen ungeschützt der Witterung ausgesetzt ist, verliert seine Tragfähigkeit nicht durch ein einzelnes Ereignis, sondern durch schleichende Veränderungen: Kapillarität transportiert Feuchtigkeit nach oben, Frost- und Tauwechsel öffnen die Kornstruktur, ungleichmäßiger Baustellenverkehr verdichtet den Untergrund inhomogen. Infolgedessen entstehen genau jene Setzungsrisse, die nicht im Mauerwerk entstehen, sondern in der unzureichenden Verdichtung des Planums.

Drei Kontrollpunkte, die jetzt nicht unterschlagen werden dürfen

Die EY-Parthenon-Studie belegt, wo der Kostendruck besonders hart auf den Neubau durchschlägt: Im privaten Eigenheimsegment und im gewerblichen Geschosswohnungsbau lag das Minus 2025 bei jeweils 6,9 Prozent. Genau dort, wo das Bauvolumen am stärksten eingebrochen ist, ist die Versuchung am größten, an der Baugrundvorbereitung zu sparen – bei der Proctorverdichtung, beim Verdichtungsgrad DPr, bei der Sauberkeitsschicht und bei der Wasserhaltung. Drei Punkte, die Bauleiter und Poliere jetzt konsequent prüfen sollten:

• Verdichtungsnachweise schichtweise dokumentieren. Ohne DPr-Wert je Schicht lassen sich spätere Setzungen nicht von der ursprünglichen Verdichtung entkoppeln. Bei bindigen Böden ist die Proctorkurve nach DIN 18127 zwingend, bei gemischtkörnigem Baugrund ist die Wahl des Proctorversuchs (leichter oder modifizierter Proctor) zu protokollieren.
• Wasserhaltung nicht improvisieren. Längere Standzeiten verschärfen das Risiko des hydraulischen Grundbruchs und des Aufschwimmens im Bauzustand. Eine offene Wasserhaltung mit dokumentiertem Absenkziel gehört in jedes Baustelleneinrichtungsprotokoll.
• Lastansatz nach DIN 1054 und Eurocode 7 nicht aufweichen. Wenn energetische Sanierungen ausbleiben und Investitionen in den Bestand verschoben werden, steigt der Anteil erdbau- und gründungsrelevanter Eingriffe an ungeplanter Stelle. Hier ist der normgemäße Lastansatz die einzige belastbare Grundlage.

Was vom Tiefbau übrig bleibt – und was Anbieter im Blick behalten sollten

Während der Wohnungsbau ab 2026 nach drei Jahren Schrumpfung wieder wachsen soll, lässt die Dynamik im Tiefbau laut ifo bis 2028 kontinuierlich nach. Die europäische Bauwirtschaft expandiert im selben Zeitraum mit etwa 2 Prozent pro Jahr, getrieben vor allem von Neubau in Spanien, Frankreich und Großbritannien, während Deutschland und Italien allenfalls leicht nach oben tendieren. Für Erdbau-Unternehmen und Maschinenvermieter heißt das: Der Markt wird enger, der Submissionsdruck bei den verbleibenden Projekten steigt. Das Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität mit einem Volumen von rund 500 Milliarden Euro sowie die jährlich 3,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau können den Markt mittelfristig entlasten, ersetzen kurzfristig aber keine ausbleibenden Aufträge.

Wer Angebote für die nächsten 24 Monate kalkuliert, sollte die längere Vorlaufzeit einkalkulieren: 27 Monate zwischen Genehmigung und Fertigstellung sind nicht nur ein organisatorisches Problem der Projektentwickler, sondern bodenmechanisch eine Belastung für jedes Planum, das in dieser Zeitspanne allein durch Witterung und Baustellenverkehr an Qualität verliert.